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IRVE. INFRAESTRUCTURA DE RECARGA DE VEHÍCULOS ELÉCTRICOS EN GARAJES COMUNITARIOS.

NO ES UN DERECHO ABSOLUTO, EL PROPIETARIO E INSTALADOR TIENEN OBLIGACIONES QUE CUMPLIR.

 

Como sabemos, el aumento en ventas de los vehículos eléctricos ha generado un nuevo “desafío”  en el ámbito de la administración de fincas: la implantación ordenada, segura y conforme a derecho de infraestructuras de recarga en garajes comunitarios.

Ello supone una carga adicional de trabajo para el administrador de fincas,  que difícilmente puede repercutir económicamente, y lo que es peor, que puede generar descontento tanto en los propietarios  solicitantes como en los  instaladores de los IRVE ( puntos de recarga).

Normalmente hablamos de puntos de recarga de coches eléctricos, arrastrando la terminología de nuestra LPH. Sin embargo, la terminología correcta  y real, es la que consta en la normativa administrativa:

IRVE, que significa Infraestructura de Recarga de Vehículos Eléctricos, y que engloba un conjunto de dispositivos físicos y lógicos destinados a la recarga de vehículos eléctricos. Incluye: estaciones de recarga, cableados y cuadros de protección,

En este artículo,  trataremos de hacer un breve resumen de la normativa que puede ser de aplicación en estos casos, y  que no es solo la normativa civil de nuestra Ley de Propiedad Horizontal, sino también la normativa administrativa del Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión  y las ITC-BT- complementarias. Igualmente haremos mención a la normativa contraincendios vigente a nacional y al caso específico de la normativa Catalana, más específica y más avanzada de la ITC.SP 147:2024.

1.       NORMATIVA CIVIL

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 17.5 permite a cualquier propietario instalar un punto de recarga para su vehículo eléctrico en su plaza de garaje, previo aviso a la comunidad y siempre a su cargo.

“ La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.”

Entendemos que a fin dar correcto cumplimiento a este articulo y al resto de la normativa administrativa que más adelante veremos, la comunicación previa a la comunidad debería ser:

1.- escrita,

2.- acompañada de la Memoria Técnica de Diseño y de los plazos de ejecución

3.- y sobre todo realizada con tiempo suficiente. Y ello para que la comunidad pueda estudiar tanto la viabilidad técnica administrativa de la Memoria Técnica, como  poder dar acceso al técnico del propietario que está interesado en hacer la instalación.

Estos tres requisitos sí que se contemplan exprésamente en Cataluña, en concreto en el art. 553-36.3 de su Código Civil.

Sin embargo, la práctica demuestra que, en el mejor de los casos, solo se cumple el primero de estos requisitos, lo que supone que los otros dos no se valoren por los solicitantes.  De esta forma   recae en el administrador la difícil tarea, normalmente infructuosa,  de explicar la conveniencia de hacer la solicitud  correctamente. No hay que olvidar que la instalación AFECTA Y TRANSCURRE por elementos comunes, y que la relajación civil en cuanto a la solicitud , no relaja las prescripciones administrativas que el propietario solicitante debe cumplir en cuanto a la instalación.

 

2. NORMATIVA ADMINISTRATIVA

2.1.- EXIGENCIAS DESDE EL PUNTO DE VISTA ELECTRICO.

La instalación solicitada debe cumplir con:

-Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión, ITC-BT-04: «Documentación y puesta en servicio de las instalaciones», aprobado por Real Decreto 842/2002, de 2 de agosto .

–  ITC-BT-05, el Certificado de Instalación Eléctrica (CIE) la  Memoria Técnica de Diseño (MTD) es obligatoria para la legalización de toda instalación de baja tensión, aunque esté exenta de proyecto.

– ITC-BT-52: «Instalaciones con fines especiales. Infraestructura para la recarga del vehículo eléctrico», en particular para instalaciones colectivas o con potencia superior a 50 kW.

En cualquier caso, a nivel práctico, podríamos dividir  los requisitos que debe cumplir el solicitante, en aquellos  que podrían ser de aplicación en el momento de  la solicitud  y en aquellos  otros que lo podrían ser  a la  terminación de la instalación:

2.1.A.- REQUISITOS DE LA SOLICITUD  DE LA INSTALACION

– Instalaciones individuales con potencia igual o inferior a 50 kW

1.1. No requieren proyecto técnico visado.
1.2. Requieren, en todo caso, una Memoria Técnica de Diseño (MTD) elaborada por un instalador autorizado de baja tensión, conforme a la ITC-BT-04.
1.3. La MTD debe incluir:

• Croquis o plano del recorrido del cableado.
• Datos identificativos del instalador o empresa habilitada.

Esta documentación debe ser puesta en conocimiento del mantenedor de baja tensión del edificio. Ello se justifica en que cualquier nuevo punto de recarga implica una modificación de la instalación común —por el trazado del cableado y el incremento de demanda— y corresponde al mantenedor valorar si es preciso hacer alguna objeción ,  o incluso si  fuera necesario que intervenga  un técnico superior  para dictaminar sobre la viabilidad de la solicitud. A resultas de eso, se sabría la necesidad o no de una posible ampliación de potencia en la instalación comunitaria.

– Instalaciones colectivas o con potencia superior a 50 kW

Están sujetas a la obligación de presentar proyecto técnico firmado por técnico titulado (ingeniero).

En estos casos, resultan de aplicación los esquemas tipo 1a, 1b o 1c de la ITC-BT-52.

No es habitual, normalmente si la instalación es individual se necesitan menos de 8 kW, y tratándose de contadores comunitarios de recarga, se contratan por debajo de esta potencia.

 

2.1.B.-  REQUISITOS AL TERMINO DE LA INSTALACION

En la instalación de un IRVE en un garaje comunitario, es obligatorio emitir un Certificado de Instalación Eléctrica (CIE), porque así lo exige el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (RD 842/2002) para cualquier nueva instalación o modificación de una instalación eléctrica.

La Guía ITC-BT-52  ( Infraestructura para la recarga de vehículos eléctricos, Sept 2024) refuerza esta obligación indicando expresamente que, una vez finalizada la instalación, el CIE debe recoger la potencia máxima admisible del conjunto de la instalación.

Sin embargo, La legislación no obliga al propietario a entregar el Certificado de Instalación Eléctrica (CIE) a la comunidad, ni impone al administrador la obligación de exigirlo. La comunidad solo podría tener derecho a ser notificada conforme al art. 17.5 LPH. Ahora bien, dado que la instalación afecta a elementos comunes y puede afectar a la seguridad del edificio, la comunidad de propietarios podría solicitar  voluntariamente una copia del Certificado de IE para verificar que la instalación cumple el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión. Sin embargo, esta solicitud no sería un requisito para autorizar la instalación por parte de la comunidad.

2.1.C.- NUMERO DE CARGADORES Y SIMULTANEIDAD

Si la suma de los cargadores instalados supera la potencia prevista en la acometida del edificio, la comunidad tiene tres vías legales: implantar gestión dinámica de carga (la más efectiva y económica, pero retarda la velocidad de carga), ampliar la potencia de la acometida mediante solicitud a la distribuidora, o instalar una infraestructura de recarga comunitaria.  

En estos casos, las mayorías exigibles para esta ampliación serían:

• Mayoría simple del art. 17.7 LPH, cuando la acometida no soporta la demanda actual, y el refuerzo eléctrico constituye una obra necesaria.
• Mayoría de tres quintos prevista en el art. 17.4 LPH, si la acometida sí es suficiente, pero la comunidad desea mejorarla preventivamente, como actuación de mejora.

En cualquier caso el administrador no es competente para determinar si la acometida soporta nuevas demandas de recarga. Esta verificación correspondería al técnico competente, que en este caso  lo es el mantenedor autorizado de baja tensión que atiende la instalación del edificio. Solo este profesional, conocedor de la LGA, embarrado y cargas del inmueble, puede determinar si la infraestructura soporta nuevas demandas energéticas y  el  cumplimiento del REBT.

En el supuesto que  hubiera que hacer una ampliación de la potencia o de la  infraestructura, entendemos que este  debería ser asumido por la comunidad de propietarios ya que la instalación eléctrica es elemento común esencial, y su conservación y seguridad corresponde a la comunidad conforme a los arts. 10.1 y 17.7 LPH.

Incluso en caso de duda razonable sobre la capacidad eléctrica del edificio para soportar más instalación de IRVE, se podría solicitar por parte de la comunidad  un informe a un Técnico Superior para que determine si la instalación eléctrica del edificio  soportaría nuevos puntos de recarga.

Caso particular es el de las comunidades con menos de 25 plazas de garaje.  A priori estas comunidades  no tienen obligación de suscribir un  contrato de mantenimiento de baja tensión con técnico autorizado, sin embargo, para estos estos casos entendemos que la comunidad debería,   bien suscribir  contrato de mantenimiento , o bien contratar los servicios puntuales de un técnico que supervisara la solicitud y en su caso la instalación final.

2-2 EXIGENCIAS DESDE EL PUNTO DE VISTA EXTINCION DE INCENDIOS. CASO ESPECIAL CATALUÑA.

La instalación de IRVE en aparcamientos comunitarios presenta, en Cataluña, un régimen técnico específico derivado de la ITC.SP 147:2024, emitida por los Bombers de la Generalitat, en virtud de la Ley 3/2010, de prevención y seguridad en materia de incendios. Esta normativa autonómica es exclusiva de Cataluña y no resulta aplicable al resto del territorio nacional.

Hacemos esta mención, ya que en ocasiones anteriores,  preceptos dispuestos en materia de LPH en Calaluña, han sido luego legislados de forma similar en las leyes estatales.

La ITC.SP 147:2024 se aplica a aparcamientos ubicados en Cataluña que incorporen o modifiquen puntos de recarga eléctrica, fundamentalmente en proyectos nuevos, y determinados casos de reformas, o ampliaciones significativas. Afectaría tanto a aparcamientos comunitarios como privados o públicos, siempre que integren IRVE.

La instrucción clasifica los aparcamientos en cuatro clases (1.1, 1.2, 2.1 y 2.2), exigiendo ventilación adecuada  para las que demandan más energía (clases 1.2 y superiores) lo que implica disponer de un sistema capaz de renovar el aire y evacuar los humos y gases calientes en caso de incendio.

Una de las exigencias más significativas introducidas por la ITC.SP 147:2024 es que, en los aparcamientos clasificados como clase 2.1 o 2.2, es que los puntos de recarga deben instalarse prioritariamente en la primera planta del edificio (planta de acceso o más próxima al exterior). Esta limitación tiene un fundamento preventivo: facilitar la evacuación y la intervención de bomberos, y minimizar la propagación vertical de humos y calor. Solo se admite la ubicación en plantas inferiores si se justifican medidas técnicas compensatorias autorizadas expresamente.

En resumen:

 

Clase	Potencia de los cargadores	Ubicación permitida
1	≤ 8 kW	Cualquier planta del aparcamiento
2.1	8–22 kW	Solo en planta baja o sótano -1, o con sistema de ventilación autorizado
2.2	> 22 kW	Solo en planta baja

 

Fuera de Cataluña, no existen limitaciones equivalentes. En el resto de España, la regulación de instalaciones de recarga no exige  limitaciones por planta según potencia.

Solo se recoge la necesidad de extintores aptos para riesgos eléctricos, en un entorno de 15 m. del riesgo. Sin embargo, a día de hoy, para los incendios que puedan derivarse de las baterías de vehículos , los medios tradicionales de extinción no suelen ser  del todo eficaces.

3. DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL SEGURO

– SEGURO DEL PROPIETARIO

Aunque la normativa no exige un seguro específico para el punto de recarga, resulta altamente recomendable que el propietario comunique su instalación a su compañía de seguros. Ello se debe a que las pólizas de hogar suelen obligar a informar de cualquier modificación relevante del riesgo, ya que la Ley del Contrato de Seguro permite a la aseguradora oponerse al pago si existe una agravación no comunicada y causal con el siniestro. La ubicación del cargador en un garaje comunitario no altera su naturaleza privativa:   el riesgo derivado de su uso corresponde al propietario, y por tanto para garantizar una correcta cobertura  de un posible siniestro, es conveniente que la compañía privativa del propietario disponga de esa información.

– SEGURO DE LA COMUNIDAD

Entendemos que el Administrador de la comunidad no tiene la obligación legal de comunicar a la aseguradora comunitaria la instalación de puntos de recarga individuales. Al tratarse de elementos privativos ubicados en garaje, el riesgo corresponde al propietario y debería quedar cubierto por su propio seguro de hogar en los términos antes expuestos. La póliza comunitaria solo debe actualizarse cuando existan modificaciones del riesgo común, lo que no sucede con cargadores individuales legalizados conforme al REBT.

CONCLUSION: La instalación de IRVE no puede concebirse como un derecho absoluto de los propietarios, sino como una facultad condicionada al cumplimiento riguroso de la normativa técnica y de seguridad. Resulta urgente una regulación más específica que delimite claramente derechos y obligaciones. Mientras tanto, el administrador debe ejercer una labor pedagógica, explicando en juntas y circulares las obligaciones legales y técnicas que incumben al propietario solicitante. Solo así se garantizará una implantación segura, ordenada y conforme a derecho.

 

Manuel J. Fernández Martínez. Abogado y Administrador de Fincas. Director jurídico de Alvegest.